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frazionamento unità immobiliari

Frazionamento unità immobiliari

La divisione di un appartamento è senza dubbio un investimento molto vantaggioso.

In questo momento storico è aumentata la necessità di avere appartamenti piccoli e di facile gestione purché dotati di tutti i comfort e in posizione strategica rispetto al centro delle città.

Il decreto “Sblocca Italia” del Settembre 2014 ha portato importanti semplificazioni nel settore dell’edilizia, facendo rientrare il frazionamento immobiliare nella categoria di intervento della manutenzione straordinaria e riducendo gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese. Ciò comporta la possibilità della realizzazione di tali interventi mediante la semplice comunicazione di inizio lavori (CILA o, in caso di interventi strutturali come muri portanti, travi, solai, il progetto strutturale redatto da un Ingegnere/Architetto detto SCIA) da parte di un tecnico abilitato a condizione che la destinazione d’uso dell’immobile non venga variata e non venga variato il carico urbanistico dell’edificio o volume dell’immobile.

L’ente competente al rilascio di tale autorizzazione è il Comune al quale va presentata la richiesta unitamente alla “Relazione Energetica”, da integrare, alla fine dei lavori, con l’Attestato di Qualificazione Energetica oltre che dal “certificato di collaudo e fine lavori”.

Non dimentichiamo che la procedura da seguire per il frazionamento dipende, oltre dal Piano Regolatore  Generale (PRG) Comunale che disciplina la pianificazione urbanistica, anche dal Regolamento Edilizio Urbano del Comune e dal Regolamento Condominiale (verificare che il frazionamento non sia espressamente vietato). La divisione infatti comporta l’aggiornamento delle tabelle millesimali oltre ad eventuali modifiche di parti comuni per quanto relativo l’accesso al nuovo appartamento.

Successivamente sarà necessario comunicare al Catasto la variazione dello stato dell’immobile.

Se stai pensando di frazionare un immobile i principali aspetti da verificare sono:

  • Superficie minima dell’immobile
  • Posizione degli scarichi dei bagni e cucina
  • Posizione delle finestre
  • Possibilità di realizzare due porte d’accesso
  • Verifica della regolarità urbanistica
  • Verifica del regolamento di condominio
  • Possibilità di installare nuovi contatori (gas e luce)

L’APERTURA DI NUOVE PORTE DI INGRESSO

L’apertura di nuove porte può essere molto importante: a secondo della planimetria e della conformazione dell’immobile, evitare di perdere lo spazio per il bussolotto di ingresso (cioè utilizzare una parte di appartamento per creare due ingressi) può essere molto funzionale. Ma è lecito aprire porte e varchi in condominio?

Le parti condominiali non sono parti di terzi: se sono proprietario di un appartamento sono comproprietario delle parti comuni.

Esistono però delle regole che devono essere rispettati per utilizzare le parti comuni:

  • il limite del pari d’uso: il mio utilizzo della parte comune non deve violare un pari utilizzo di un altro condomino;
  • non posso cambiare la destinazione di una determinata parte comune sulla quale voglio andare ad intervenire
  • non posso alterare il decoro del condominio

Secondo quanto stabilito dalla cassazione con più sentenze l’apertura di nuove porte o varchi non cambia la destinazione, non impedisce il pari uso, e, se effettuata nell’ambito del decoro del condominio, questa apertura può essere effettuata.

E’ comunque discrezione del Comune richiedere, in fase di presentazione della pratica amministrativa, l’autorizzazione da parte dell’assemblea. Se il regolamento di condominio non vieta espressamente il frazionamento, informare i condomini e l’amministratore di condominio è comunque buona norma per il rispetto del vivere civile.

LA PROCEDURA DA SEGUIRE PER IL FRAZIONAMENTO IMMOBILIARE

Per effettuare il frazionamento immobiliare è necessario innanzitutto riscontrare che l’immobile sia in regola dal punto di vista catastale ed edilizio e della verifica da quanto previsto dalle normative locali.

Se effettivamente è possibile frazionare l’immobile, un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) dovrà predisporre una CILA corredata dal progetto della divisione da presentare in Comune per l’ottenimento dell’autorizzazione a procedere.

Effettuato l’intervento il tecnico abilitato dovrà presentare la variazione catastale (DOCFA) tramite la quale verranno costituiti i subalterni identificativi delle nuove unità abitative.

In ultimo andrà presentato in Comune il “certificato di collaudo e fine lavori” unitamente all’Attestato di Qualificazione Energetica che attesta la conformità al progetto presentato.

COSTI E DETRAZIONI FISCALI

Le principali voci di costo riguardano, oltre alla parcella del tecnico e le spese relative agli interventi edili, i diritti di istruttoria dovuti al Comune, gli oneri urbanizzativi concessori (criteri e tariffe di calcolo variano da Comune a Comune) e gli allacci delle utenze.

Il frazionamento, rientrando nei lavori di manutenzione straordinaria, da diritto alla detrazione Irpef del 50% per i lavori di ristrutturazione da dividere in 10 quote annuali. L’importo massimo di spesa è di € 96.000,00 per unità immobiliare. Per usufruire di tale bonus è necessario che tutti i pagamenti siano effettuati con bonifico attestante la causale del versamento, codice fiscale dell’ordinante, codice fiscale o P.IVA del beneficiario.

E’ possibile richiedere, nei casi previsti, anche la detrazione per il risparmio energetico, bonus mobili, e bonus verde.

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